Document de référence 2016

54 – GECINA Commentaires sur l’exercice Document de référence 2016 Le compte de résultat consolidé du Groupe est présenté selon un format adapté à son activité immobilière et comprend notamment les éléments suivants : ■■ les produits enregistrés dans le compte de résultat du Groupe (revenus locatifs bruts) qui proviennent essentiellement des loyers payés par les locataires des immeubles du Groupe ; ■■ l’excédent brut d’exploitation (total des revenus locatifs bruts et des produits de services et autres diminué du total des charges nettes sur immeubles, services et autres ainsi que des frais de structure – charges de personnel et frais de gestion nets) représente le résultat des opérations attachées aux immeubles et aux activités de service. La société utilise également comme indicateur le résultat récurrent net (correspondant à l’excédent brut d’exploitation diminué des frais financiers nets et de l’impôt récurrent, et retraité de certains frais de nature exceptionnelle). Cet indicateur permet d’évaluer la progression du résultat de la gestion du Groupe avant prise en compte des plus‑values de cessions, des variations de valeurs et des impôts non courants. Les variations de valeur recouvrent d’une part les variations de juste valeur des immeubles et d’autre part les variations de valeur des instruments financiers. Les pertes ou les gains affichés par ces variations de valeur sont latents et ne correspondent généralement pas à des transactions réalisées. En effet, il n’est pas dans l’intention du Groupe de céder l’intégralité de son patrimoine immobilier à brève échéance et, en ce qui concerne les instruments dérivés, il s’agit pour la plupart d’instruments de couverture de la dette à long terme, afin de prémunir le Groupe contre des hausses des taux et plafonnant ainsi le coût de l’endettement. 2.1. REVUE DE L’ACTIVITÉ 2.1.1. UNE ANNÉE 2016 RÉSOLUMENT TOURNÉE VERS LA CRÉATION DE VALEUR ET LA RATIONALISATION DU PATRIMOINE Dans le prolongement d’une année 2015 exceptionnelle en matière de rotation de portefeuille, Gecina a conservé en 2016 une orientation résolument tournée vers la rationalisation de son patrimoine et la création de valeur. Le Groupe a ainsi sécurisé près de 2,0 milliards d’euros de cessions d’actifs immobiliers, immédiatement relutives sur l’ANR dont 644 millions d’euros hors cession du portefeuille de santé avec une prime moyenne sur les dernières expertises de l’ordre de + 15 %, profitant ainsi de conditions favorables sur le marché de l’investissement pour extraire un maximum de valeur par la cession d’actifs matures ou non stratégiques. En parallèle, Gecina a sécurisé près de 321 millions d’euros de nouveaux investissements en 2016 dans les meilleures zones tertiaires de la Région parisienne, au cœur de Paris (rue Guersant, rue de Madrid) et dans la Boucle Sud du Croissant Ouest parisien (Be Issy à Issy-les-Moulineaux), au travers d’opérations à fort potentiel de création de valeur. Le pipeline total d’opérations de développement et de restructuration augmente à plus de 3,7 milliards d’euros, en dépit de la livraison en 2016 de deux projets majeurs (City 2 et Le Cristallin à Boulogne). 7 nouveaux projets de développements ont été lancés en 2016, grâce aux nouveaux investissements sécurisés en cours d’année (Be Issy et rue de Madrid), mais également à 5 nouvelles opérations de restructuration actées en 2016 sur des actifs du patrimoine à la suite de la libération des surfaces concernées (3 nouveaux projets dans Paris intramuros, les deux autres se situant à Neuilly et Levallois-Perret). Gecina porte ainsi son pipeline de projets engagés à plus de 1,5 milliard d’euros (contre 910 millions d’euros à fin 2015), rassemblant 15 opérations situées à près de 90 % dans Paris Intramuros et dans les meilleures zones du Croissant Ouest (Issy-les-Moulineaux, Neuilly et Levallois). Ce pipeline engagé sera significativement relutif sur l’ANR au fur et à mesure de l’avancement des travaux et sur le résultat récurrent net lors des livraisons des projets qui sont attendues entre 2017 et 2019. L’ANR ressort en hausse de + 7,7 % à 132,1 € par action en 2016, soit une hausse de l’ordre de + 9,5 € par action, dont une partie significative provient de la mise en place de la stratégie Total Return, au travers notamment des plus-values de cessions, et de la revalorisation des actifs récemment achetés ou en cours de développement. En réintégrant le dividende versé en 2016 de 5 €, la performance « Total Return » est de près de + 12 %. Le résultat récurrent net part du Groupe est stable en 2016 par rapport à 2015 (- 0,5 %). Retraité des frais liés au départ du précédent Directeur Général, le résultat récurrent net ressortirait à 349,7 millions d’euros (+ 0,1 %). Cette performance est le résultat de changements de périmètres conséquents, notamment avec d’importantes acquisitions réalisées en 2015 (principalement des immeubles T1&B à La Défense et du siège actuel du Groupe PSA dans le QCA parisien), mais également des cessions d’actifs non stratégiques et matures principalement concentrées sur 2016 (ventes du portefeuille de santé et d’immeubles de bureaux situés dans des zones non stratégiques pour Gecina). La performance 2016 traduit également la poursuite de l’optimisation des charges financières, en baisse de - 28,3 %, avec un coût moyen de la dette total de 2,2 % (en baisse de 50 pb) et une maturité de la dette tirée et des couvertures de taux en hausse significative.