Document de référence 2016

22 – GECINA Présentation du Groupe Document de référence 2016 1.6. DÉFINITION ET SENSIBILITÉ DES PRINCIPAUX INDICATEURS Les revenus locatifs provenant des bureaux et des commerces dépendent du niveau des loyers moyens, du taux d’occupation et des acquisitions ou cessions d’actifs immobiliers, mais aussi de critères spécifiques à ces activités et notamment : ■■ en ce qui concerne les bureaux, l’évolution des loyers est fonction des conditions du marché du bureau, des négociations de renouvellement des baux opérées par les équipes de gestion et des révisions automatiques annuelles sur la base de l’indice du coût de la construction (ICC) et de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les baux en cours. À l’échéance du bail, le loyer des bureaux n’étant pas soumis aux règles de plafonnement applicables aux baux de commerces, les équipes de gestion du Groupe négocient avec le locataire afin de fixer le loyer de renouvellement à la valeur locative ; ■■ en ce qui concerne les commerces, les baux signés depuis plusieurs années contiennent des clauses de révision annuelle automatique des loyers en cours de bail sur la base de l’indice du coût de la construction (ICC) ou de l’indice des loyers commerciaux (ILC). Pour les loyers de renouvellement, la réglementation est plus contraignante que celle applicable aux bureaux dans la mesure où ces loyers sont, en principe, soumis à la règle du plafonnement. L’évolution des revenus locatifs des logements dépend, notamment, des conditions du marché locatif, de l’efficacité de la gestion du patrimoine par le Groupe et de la législation en cours. Les principaux facteurs affectant le montant des loyers perçus par le Groupe au titre de ses logements sont les suivants : ■■ le niveau du loyer moyen par mètre carré facturé aux locataires. Son évolution est principalement fonction de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL) pour les baux en cours et de la réglementation pour les relocations. La réglementation est décrite dans les pages suivantes du présent chapitre ; ■■ le taux d’occupation financier des immeubles. Le taux d’occupation financier correspond au rapport entre le montant des loyers quittancés pendant une période donnée et le montant des loyers que percevrait le Groupe si la totalité de son patrimoine était louée (les locaux vacants étant pris en compte à la valeur du loyer payé par le locataire sortant). Les périodes de vacance sont déterminées jour par jour pendant la période de calcul. Les immeubles pour lesquels le processus de cession est initié ne sont pas pris en compte dans le calcul du taux d’occupation financier car, à compter de cette étape, le Groupe cesse de proposer à la location les lots vacants de ces immeubles afin de pouvoir céder ces lots libres de toute location. Le plafond structurel du taux d’occupation financier est inférieur à 100 % en raison de périodes d’inoccupations structurelles des logements lors de la rotation des locataires (dues notamment aux délais minimaux nécessaires pour réaliser les travaux de remise en état ou de rénovation). Son niveau dépend, notamment, de l’efficacité des équipes de gestion locative et de commercialisation, l’objectif du Groupe étant, dans le contexte actuel du marché, de maintenir un taux d’occupation financier proche du plafond structurel ; ■■ le taux d’occupation financier est influencé par le taux de rotation, défini pour une période donnée, comme le nombre de logements libérés dans la période considérée divisé par le nombre de logements du Groupe à la même période, à l’exclusion des immeubles pour lesquels le processus de cession est initié. En principe, à moins que les lots ne puissent être reloués dans un court délai, une augmentation du taux de rotation conduit à une diminution du taux d’occupation financier ; ■■ les acquisitions et cessions d’actifs immobiliers. Quatre indicateurs sont particulièrement sensibles pour les sociétés foncières : ■■ le résultat récurrent net (aussi appelé cash-flow courant net) par action, que Gecina définit comme la différence entre l’excédent brut d’exploitation (en anglais « EBITDA »), les frais financiers nets et les impôts récurrents. Il peut être calculé en excluant certains éléments exceptionnels. Ce montant est rapporté au nombre moyen d’actions composant le capital, hors autocontrôle ; ■■ l’Actif Net Réévalué dilué (ANR) par action : son calcul est défini par l’ European Public Real Estate Association (EPRA). Détaillé dans le paragraphe 2.5., cet indicateur est composé des capitaux propres réévalués de la société, c’est-à-dire sur la base de la juste valeur des actifs et passifs consolidés, y compris les éléments qui ne sont pas valorisés au bilan à la juste valeur, comme par exemple le siège social ou la plupart des dettes financières à taux fixe. Ce montant, l’ANR, est rapporté au nombre d’actions fin de période de la société, hors autocontrôle, en tenant compte des éléments de dilution résultant des instruments de capitaux propres à émettre lorsque les conditions d’émission sont remplies ; ■■ le taux de rendement : son calcul est basé sur un loyer potentiel rapporté à la valeur bloc du patrimoine droits inclus, le loyer potentiel correspondant à la définition suivante : loyer potentiel = loyer annualisé fin de période + valeur locative de marché des lots vacants ; ■■ le taux de capitalisation : son calcul est déterminé comme le rapport des loyers potentiels tels que décrits ci-dessus sur les valeurs d’expertises hors droits. Les droits correspondent principalement aux droits de mutation (frais de notaires, droits d’enregistrement…) relatifs à la cession de l’actif ou de la société détenant cet actif. Gecina applique les recommandations de l’EPRA relatives aux indicateurs de performance. Ces indicateurs visent à favoriser la transparence et la comparabilité des états financiers des sociétés immobilières cotées en Europe. Gecina publie l’ensemble des indicateurs EPRA (voir paragraphe 2.8. « Reporting EPRA ») : ■■ résultat net récurrent EPRA ; ■■ actif net réévalué EPRA et actif net réévalué triple net EPRA ; ■■ rendement initial net EPRA et rendement initial net « topped-up » EPRA ; ■■ taux de vacance EPRA ; ■■ ratio de coûts EPRA (incluant et excluant le coût de la vacance) ; ■■ investissements immobiliers réalisés ( Capital expenditure ).