Document de référence 2016

93 GECINA – Comptes consolidés Document de référence 2016 a) Immobilier de bureaux La juste valeur de chaque actif est déterminée à partir des résultats des trois méthodes suivantes : méthode dite par comparaison, par capitalisation du revenu net et par actualisation des flux futurs – DCF. La moyenne arithmétique simple de ces trois méthodes est retenue. Dans le cas où une différence entre le résultat des trois méthodes atteint ou dépasse 10 %, l’expert a la possibilité de déterminer la valeur la plus pertinente. ■■ Méthode par comparaison directe : cette méthode consiste à comparer le bien faisant l’objet de l’expertise à des transactions effectuées sur des biens équivalents en nature et en localisation, à des dates proches de la date d’expertise. ■■ Méthode par capitalisation du revenu net : cette méthode consiste à retenir un revenu constaté ou potentiel puis à le capitaliser sur la base d’un taux de rendement attendu par un investisseur pour un même type d’actif. L’assiette de revenus est généralement constituée, soit par le loyer annuel net hors taxes et hors charges locatives, soit par la valeur locative de marché. Pour les locaux occupés l’expert procède à une analyse bail par bail des conditions juridiques, financières et du marché de location. Pour les locaux vacants, la valeur locative de marché est prise en référence en tenant compte des délais de relocation, d’éventuels travaux de rénovation et d’autres frais divers. ■■ Méthode par actualisation des flux futurs (Discounted Cash Flow) : la valeur du bien est égale à la somme actualisée des flux financiers attendus par l’investisseur, y compris la revente supposée au terme d’une durée de détention de 10 ans. Le prix de revente en fin de période est déterminé sur la base du cash-flow net de l’année 11 capitalisé à un taux de rendement. Le taux d’actualisation est déterminé sur la base du taux d’intérêt sans risque (type Obligation Assimilable du Trésor 10 ans) majoré d’une prime de risque associée à l’immeuble et définie par comparaison avec des taux d’actualisation pratiqués sur les flux générés par des actifs de même nature. b) Immobilier résidentiel La juste valeur bloc de chaque actif est déterminée à partir des résultats des deux méthodes suivantes : comparaison directe et capitalisation des revenus. La moyenne arithmétique simple des méthodes dites par comparaison et par capitalisation des revenus est retenue. Dans le cas où une différence entre le résultat des deux méthodes atteint ou dépasse 10 %, l’expert a la possibilité de déterminer la valeur la plus pertinente. ■■ Méthode par comparaison directe : elle est identique à la méthode retenue pour l’immobilier de bureau. ■■ Méthode par capitalisation du revenu : elle est identique à la méthode retenue pour l’immobilier de bureau appliquée aux revenus bruts, conformément aux recommandations de l’Afrexim (1) . c) Valeur lots des immeubles résidentiels et mixtes La valeur lots est utilisée pour les immeubles en vente par appartements (cf. Note 3.5.3.1.3.). La valeur lots est déterminée à partir des prix unitaires au mètre carré constatés sur le marché pour des locaux vacants. L’expertise prend en compte des abattements pour refléter les délais et frais de commercialisation ainsi que la marge d’intermédiation liés à la réalisation de l’ensemble des lots. Ces abattements sont différenciés en fonction de l’importance des immeubles et du nombre de lots attachés. Les lots diffus de bureaux, ainsi que les locaux commerciaux de pieds d’immeubles sont ensuite rajoutés pour leurs valeurs estimées sur la base de deux méthodes : comparaison directe et capitalisation du revenu. Pour les immeubles dont le processus de vente par lots a été initié, la valorisation procède de la même méthodologie en ajustant les abattements appliqués à la situation de commercialisation réelle de l’immeuble. d) Immobilier de santé Les actifs de santé ont été comptabilisés au 31 décembre 2015 à la valeur de la promesse de vente et n’avaient donc pas été expertisés. Ils ont été cédés le 1 er juillet 2016. 3.5.3.1.2. Détermination de la juste valeur (IFRS 13) Le Groupe applique la norme IFRS 13, laquelle définit la juste valeur comme le prix qui serait reçu pour la vente d’un actif ou payé pour le transfert d’un passif lors d’une transaction normale entre des intervenants du marché à la date d’évaluation. La norme établit une hiérarchie des justes valeurs à trois niveaux pour les données utilisées dans le cadre des évaluations : ■■ niveau 1 : cours (non ajusté) sur un marché actif pour des actifs/passifs identiques et disponibles à la date d’évaluation ; ■■ niveau 2 : modèle de valorisation utilisant des données d’entrée observables directement ou indirectement sur un marché actif ; ■■ niveau 3 : modèle de valorisation utilisant des données d’entrée non observables sur un marché actif. Le niveau hiérarchique de la juste valeur est ainsi déterminé par référence aux niveaux des données d’entrée dans la technique de valorisation. En cas d’utilisation d’une technique d’évaluation basée sur des données de différents niveaux, le niveau de la juste valeur est alors contraint par le niveau le plus bas. Immeubles de placement L’évaluation de la juste valeur doit tenir compte de l’utilisation optimale de l’actif (« highest and best use »). Gecina n’a pas identifié d’utilisation optimale d’un actif différente de l’utilisation actuelle. L’évaluation à la juste valeur des immeubles de placement implique le recours à différentes méthodes de valorisation utilisant des paramètres non observables ou observables mais ayant fait l’objet de certains ajustements. De ce fait, le patrimoine du Groupe est réputé relever, dans son ensemble, du niveau 3 au regard de la hiérarchie des justes valeurs édictées par la norme IFRS 13, nonobstant la prise en compte de certaines données observables de niveau 2. (1) Association française des sociétés d’expertise immobilière.