Document de référence 2016

66 – GECINA Commentaires sur l’exercice Document de référence 2016 Le cumul des loyers des baux en cours et les valeurs locatives des surfaces vacantes donne les loyers potentiels. C’est sur cette base globale de loyers que l’expert va chiffrer la valeur de l’immeuble en appliquant le taux de rendement lié à la nature de l’actif en question dans le cas des méthodes par le revenu. Les taux de capitalisation bruts ou nets sont déterminés comme le rapport des loyers potentiels (bruts ou nets, respectivement) sur les valeurs d’expertise hors droits. Dans le cas de la méthode dite des Cash Flow Actualisés, l’expert valorise de la même manière les locaux vacants sur la base de la valeur locative de marché. Dans l’hypothèse d’un Cash Flow Actualisé sur 10 ans, l’expert retiendra à chaque fin de bail considéré, la valeur locative de marché des surfaces concernées par la libération des lieux. L’évolution de la juste valeur de ces actifs au bilan selon les normes comptables Groupe en 2016 est la suivante : En millions d’euros Valeur bloc ∆ périmètre courant ∆ périmètre constant 31/12/2016 30/06/2016 31/12/2015 31/12/2016 vs 31/12/2015 31/12/2016 vs 30/06/2016 31/12/2016 vs 31/12/2015 Bureaux 9 434 9 066 8 892 + 6,1 % + 4,1 % + 4,3 % - - Paris Intramuros 5 125 4 937 4 710 + 8,8 % + 3,8 % + 6,4 % Paris QCA – Bureaux 2 609 2 627 2 576 + 1,3 % - 0,7 % - Paris QCA – Commerces 1 298 1 209 1 098 + 18,1 % + 7,4 % - Paris hors QCA 1 218 1 101 1 036 + 17,6 % + 10,6 % - - - Croissant Ouest – La Défense 3 399 3 314 3 392 + 0,2 % + 2,6 % + 1,7 % - - Autres 910 815 790 + 15,2 % + 11,7 % + 0,7 % Résidentiel 2 644 2 666 2 667 - 0,8 % - 0,8 % + 2,2 % Santé 0 1 309 1 316 - 100,0 % - 100,0 % n.a. TOTAL GROUPE 12 078 13 041 12 875 - 6,2 % - 7,4 % + 3,8 % TOTAL VALEUR LOTS DES EXPERTISES 12 788 13 772 13 531 - 5,5 % - 7,1 % + 4,6 % En valeur bloc, le patrimoine s’élève à 12 078 millions d’euros, soit une baisse de 797 millions d’euros sur l’année 2016. Les principaux éléments sont les suivants : ■■ un périmètre constant représentant 9 965 millions d’euros, en hausse de 367 millions d’euros sur l’année (soit + 3,8 %) et incluant 47 millions d’euros de frais et travaux d’amélioration réalisés sur l’année ; ■■ 64 millions d’euros d’augmentation de valeur pour les projets livrés sur l’année, avec la livraison de City 2 et Le Cristallin à Boulogne ; ■■ 126 millions d’euros sur les acquisitions dont 123 millions d’euros d’investissement ; ■■ 114 millions d’euros d’augmentation de valeur pour les nouveaux projets en développement en 2016 (dont Be Issy et Octant Sextant) représentant un investissement sur l’année de 86 millions d’euros ; ■■ 215 millions d’euros d’augmentation de valeur pour les immeubles en développement avant 2016 (dont le 55, rue d’Amsterdam à Paris 8 e et le SKY 56 à Lyon) représentant un investissement sur 2016 de 138 millions d’euros ; ■■ 61 millions d’euros de valeur comptable du siège incluant un amortissement de 1 million d’euros en 2016 ; ■■ 12 millions d’euros d’augmentation de valeur pour les réserves foncières sur lesquelles 4 millions d’euros de frais et travaux ont été comptabilisés en 2016 ; ■■ 1 609 millions d’euros d’actifs vendus en bloc dont les actifs du portefeuille santé pour 1 316 millions d’euros ; ■■ 422 millions d’euros d’actifs en vente lots au 31 décembre 2016 sur lesquels 121 millions d’euros de lots ont été vendus en 2016. Les taux de capitalisation nets hors droits ont baissé de 18 points de base sur l’année à périmètre constant.