Document de référence 2016

19 GECINA – Présentation du Groupe Document de référence 2016 Parallèlement, l’offre de bureaux immédiatement disponibles s’est contractée de - 10 % par rapport à fin 2015 à 3,5 millions de m 2 . Là encore, cette baisse est principalement tirée par la contraction de l’offre disponible sur les zones les plus centrales où l’absorption a été très importante. L’offre disponible immédiatement s’est ainsi contractée très fortement dans Paris intra-muros (- 30 %), plus modérément à La Défense (- 11 %) et marginalement ailleurs (entre - 2 % et - 5 %). Fait notable, la proportion de cette offre composée d’immeubles neufs ou restructurés est historiquement faible dans la mesure où elle représente seulement 19 % de l’offre totale immédiatement disponible, constituant localement des situations de pénuries de biens neufs/restructurés, notamment au cœur de paris. CBRE indique par exemple qu’il existe actuellement une pénurie d’actifs neufs ou restructurés, notamment de plus de 5 000 m 2 , immédiatement disponibles dans Paris. La conjonction d’une hausse significative de la demande placée et d’une baisse de l’offre disponible, engendre une baisse du taux de vacance moyen dans la Région parisienne de 70 pb à 6,2 % (source : CBRE) contre 6,9 % il y a un an. À Paris, ce taux est maintenant de l’ordre de 3,2 % contre 4,6 % fin 2015 et 5,2 % fin 2014 (source : Cushman & Wakefield), traduisant une situation de pénurie. Le taux de vacance s’inscrit également en repli sur La Défense, passant en deçà de 10 % à 9,8 % (contre 11 % fin 2015). La baisse est réelle mais moins marquée sur les autres zones de la Région parisienne. Dans ce cadre, les loyers faciaux de marché se sont stabilisés, et affichent une hausse dans les zones de rareté, notamment dans Paris intra-muros, sur les immeubles neufs/restructurés comme sur les immeubles de seconde main. Cette tendance est conforme avec ce que Gecina observe lors des transactions réalisées sur son propre portefeuille. 2017 : un contexte toujours favorable pour Paris En 2017, l’abondance de liquidités disponibles à investir à l’échelle internationale devrait rester d’actualité. Dans ce contexte, l’immobilier devrait rester une classe d’actif privilégiée, notamment en raison d’un couple rendement/risque qui reste particulièrement attractif en particulier en Europe où la compression des rendements immobiliers qui n’a pas suivi en totalité celle des taux obligataires, maintient une prime de risque très élevée. La France dans ce contexte et surtout Paris s’affiche de plus en plus comme une alternative sérieuse à Londres, et devrait constituer la porte d’entrée des capitaux internationaux à destination de l’immobilier dans la zone euro. Le marché de l’investissement devrait par conséquent rester particulièrement actif sur l’année. Face à cet afflux de liquidités et à un coût de l’argent qui devrait rester bas en dépit de la remontée modérée des taux longs, les rendements immobiliers devraient se maintenir aux niveaux actuels, la prime de risque offerte aujourd’hui restant particulièrement attractive. Dans ce contexte certains vendeurs devraient saisir des opportunités d’arbitrage afin de rationaliser leurs portefeuilles. La principale interrogation réside dans la volonté des investisseurs d’accroître leur exposition à des actifs secondaires ou à des actifs à développer en blanc, compte tenu d’une offre « prime » limitée et qui se raréfie accentuant le déséquilibre entre les capitaux à investir et l’offre disponible. Cela dépendra en grande partie de l’évolution de la confiance des investisseurs dans la reprise du cycle économique. Concernant le marché de la location, le marché des bureaux restera dépendant de l’environnement macroéconomique, et notamment de la tendance sur l’emploi, qui semble à ce stade plutôt encourageante. CBRE note que si la recherche d’économies dicte encore une bonne partie des transactions locatives, le critère d’une bonne localisation afin d’attirer et conserver les talents est tout aussi important. Le manque d’offres disponibles immédiatement devrait cependant contraindre les choix des grands utilisateurs, ce qui pourrait amener certains à privilégier pour le moment, et faute d’opportunités, la prolongation de leurs engagements actuels. CBRE estime que les volumes placés sur le marché des grandes transactions (> 5 000 m 2 ) ne devraient pas croître en 2017, au contraire des plus petites surfaces qui devraient conserver la dynamique observée ces deux dernières années. En parallèle ce déficit d’offre pourrait prolonger la tendance observée de hausse des valeurs locatives faciales, pour les actifs de qualité dans les zones centrales. CBRE estime ainsi que les perspectives en matière de loyers en Région parisienne pourraient constituer un relais de croissance pour la zone, d’autant plus si les perspectives de relocalisations liées au Brexit venaient raffermir cette tendance. Gecina sur le marché du bureau en Île-de-France En 2016 Gecina a loué, reloué ou renégocié près de 72 000 m 2 de bureaux, représentant un volume de loyers économique de l’ordre de 30 millions d’euros. Par conséquent, le taux de vacance moyen de Gecina sur son portefeuille de bureau est resté proche d’un plus bas historique à 4,5 %, soit significativement en deçà du taux de marché (6,2 % selon CBRE). La gestion de baux s’est traduite cette année par la matérialisation d’une réversion négative ayant un impact modéré sur la croissance organique des loyers sur le segment, qui s’élève à - 0,5 %, en légère amélioration par rapport à 2015. Cependant, la reprise observée des loyers dans les zones les plus centrales de la région permet d’envisager que la variation des loyers à périmètre constant soit positive dès 2017. La valorisation des actifs de Gecina a cru, en moyenne sur l’année, et de + 4,3 % sur le portefeuille de bureaux, traduisant cependant une certaine hétérogénéité entre les tendances observées en 2016 à Paris et dans le reste de la région Île- de-France (la valorisation du portefeuille QCA de Gecina s’est inscrite en hausse de + 6,5 % à périmètre constant). Cette variation fait ressortir un effet loyer légèrement positif notamment sur les zones les plus centrales de la région.